Jóvenes y vivienda, ¿un imposible?

El 73% de los jóvenes no cumple los criterios para acceder a una vivienda. “A más preparación, más oportunidades”, nos cuenta Jorge García de Herrera Fernández, Jefe de Servicio de Régimen interior y asesoría jurídica del Instituto Municipal de la Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Público de la UMA y del Master de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
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La vivienda propia se configura como un eje fundamental del proyecto de vida de los jóvenes. Este concepto de vivienda propia ya no implica, como era tradicional, tener vivienda en propiedad, sino poder acceder a una vivienda en alquiler (según la última Encuesta Financiera Familiar del Banco de España, sólo el 36% de hogares menores de 35 años son ahora propietarios, la mitad (70% en 2011) que hace diez años).

La evolución del mercado crediticio (hace veinte años se ofrecían hipotecas a cualquiera al 110% y hoy se ofrecen a personas muy seleccionadas y al 80%), el elevado paro joven y juvenil (en el entorno del 25%) o la eliminación de los beneficios fiscales por compra de primera vivienda han trasladado el vértice hacia el alquiler de viviendas y consecuentemente han ocasionado un incremento exponencial del precio de este (de una media de 7 €/m2 en 2012 a 11,4 €/m2 en 2022).

La consecuencia es que un joven ha de enfrascarse en la aventura del cambiante -y no para bien- mercado de alquiler o embarcarse en la dificilísima empresa de conseguir los recursos para pagar el 20% del valor de compra si quiere adquirirla en propiedad y asumir la financiación del restante 80% “de por vida”, cuando, además, la web de intermediación financiera Finanzate fijó en un 73% el porcentaje de jóvenes que no cumple los criterios básicos que exige la banca para dar una hipoteca  (contrato estable indefinido, nómina suficiente y ahorro para la entrada y los gastos).

En consecuencia, con difícil acceso a propiedad y alquiler, hoy en día ha proliferado – a precios sorprendentemente altos – el alquiler de habitaciones (aun así la oferta de piso compartido ha disminuido un 59%, por ejemplo, en Madrid), “remedio” a tener un techo pero magra solución a la legítima aspiración de vivir en privacidad, con independencia,  formar una familia…

“Soluciones” como los bonos jóvenes de alquiler, la limitación de precios, la delimitación de zonas tensionadas etc. no parecen andar en un camino cuya solución en Europa viene pasando desde hace décadas por la convivencia entre la promoción de vivienda privada y la promoción de vivienda protegida por parte tanto del Sector Público como de la iniciativa privada.

En línea con los países de la OCDE, Informes como el de Savills Aguirre Newman, fija en dos millones de viviendas nuevas el parque de alquiler que se debería construir para equilibrar los precios del alquiler y dar solución de vivienda a los jóvenes, lo que significa casi duplicar el mercado existente (unos tres millones).

La compra de vivienda por extranjeros (hoy en día un 15% de las compras), el encarecimiento de las materias primas (enorme en los años 2021 y 2022), la gerintrificación (huida de los centros históricos para, fundamentalmente, ocio y alquiler turístico) u otros diversos factores han hecho que, segmentado en ciclos de décadas, el precio de la vivienda no haya hecho otra cosa que subir.

En Europa, gran parte de la promoción de vivienda protegida se ha realizado por medio de fondos de inversión (en Viena, capital elegida como la más habitable del mundo, el 62% de las viviendas son protegidas) a los que se somete a fuerte regulación pero sin desairar su legítima posibilidad de negocio en el mercado inmobiliario y quizás en España se les ha estigmatizado como “fondos buitre” e incluso se ha relacionado a las SOCIMI con ésta práctica.

Hoy, en definitiva, parece que el acceso de jóvenes a la vivienda solo es posible con la confluencia de diversas variantes:

1ª.- La preparación académica y profesional de los jóvenes: es clave en la posibilidad de alcanzar un marco laboral que te permita acceder a la financiación para la adquisición de una vivienda (hoy en día, para menores de 35 años está prácticamente limitada a quienes tienen un empleo privado muy estable o trabajan en el Sector Público). A más preparación, más oportunidades.

2ª.- La mejora del marco jurídico regulatorio de la vivienda, incluyendo medidas más ventajosas para el acceso a la misma y más categóricas para su protección.

3ª.- La consagración de la colaboración público-privada en la promoción de vivienda pública (en esta línea se plantea el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia) estableciendo una marco legislativo que anime la inversión privada en la promoción de vivienda protegida de forma que le aporte rentabilidad y, a la vez, le exija aportación de valor social, estabilidad y permanencia.

4ª.- Revisión del concepto de vivienda protegida por medio de la redacción de Planes Estatales y Autonómicos de vivienda que desdeñen el divagar de las Administraciones responsables ofreciendo parches, cuando la solución definitiva pareciera estar en una verdadera apuesta por los parte de los poderes públicos por la vivienda protegida (en diversos niveles: vivienda social, para jóvenes, para familias, promociones destinadas a rentas bajas, medias…) y amplitud de mira en la promoción por el Sector Público empresarial.

En conclusión, el acceso de los jóvenes a la vivienda se puede calificar hoy en día como extraordinariamente gravoso y complicado, y lo que está en sus manos queda circunscrito a esforzarse por tener la mejor preparación académica para obtener la mayor estabilidad laboral posible, en aras a tener la mayor independencia para decidir su futuro.

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